Otthon Start Program 2025: felrobbant az ingatlanpiac, van aki sokat bukott!
Eltelt az első hónap az Otthon Start Program megjelenése óta. Mindenki folyamatosan nyomon követi, hogy a fix 3 százalékos kamatozású lakáscélú támogatott hitelprogram milyen hatást fejt ki a piacra. Amellett, hogy lapunk írt elsőként a programról, azóta végigkövettük a felfokozott ingatlanpiaci érdeklődést, az így is magas ingatlanárak további emelkedését, de írtunk a várható hitelboomról, ahogy azt is bemutattuk, hogy az állami támogatás mellett is érdemes a pénzügyi tudatosság szempontjait figyelembe venni, mielőtt bárki belevágna az otthon startos ingatlanvásárlásba, és nem maradtunk adósak a programmal szembeni kritikákkal sem. Ezúttal a nagyobb ingatlanirodák szemüvegén keresztül néztük meg, hogy alakult a szeptember az ingatlanpiacon.
Friss hírek, pályázatok
Az ingatlan.com közlése szerint szeptemberben rekordszámú eladó lakás jelent meg az Otthon Start hatására. A szeptemberi kínálatot és keresletet összegző elemzésük szerint bár havi alapon minimálisan mérséklődött a kereslet, éves összevetésben továbbra is erős bővülés látszik. Szeptemberben több mint 360 ezer telefonos érdeklődés érkezett az eladásra szánt lakóingatlanokra, ami időarányosan 6 százalékkal elmarad az augusztusi szinttől. Tavaly szeptemberhez viszonyítva ugyanakkor masszívan, 34 százalékkal erősödött a kereslet.
Budapesten 30 százalékkal nőtt a telefonhívások száma éves összevetésben, de ezzel a főváros messze nem kiemelkedő. A kereslet Győr-Moson-Sopron, Tolna és Fejér vármegyében nőtt leginkább tavaly szeptemberhez képest, sorrendben 65, 62 és 55 százalékkal. Jól mutatja a felfokozott lakáspiaci helyzetet, hogy a leggyengébb bővülést mutató vármegyében, Baranyában, Somogyban és Zalában is két számjegyű, 10–17 százalékos volt a kereslet növekedése.
Nem csak az érdeklődők, az eladók is megérkeztek
„Az augusztusi keresleti boomot meglovagolva az eladók is egyre nagyobb számban jelentek meg a piacon, emiatt pedig a friss kínálat is ugrásszerűen bővült. Országosan több mint 38 ezer lakóingatlant hirdettek meg eladásra szeptemberben a tulajdonosok és ingatlanközvetítők. Ennyi friss hirdetésre legutóbb 2021 tavaszán volt példa. Havi szinten ez az érték 29, éves összevetésben 23 százalékos bővülést jelent. Az Otthon Start Programban érdekelt elsőlakás-vásárlók tehát a szélesebb kínálatból válogathatnak, ami élénkítőleg hat a 3 százalékos hitelnek nem megfelelő ingatlanok piacára is” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A szakember kifejtette: „Azok az eladók, akiktől az elsőlakás-vásárlók veszik meg az otthonukat, könnyebben tudnak tovább lépni. Őket viszont a legtöbb esetben már nem köti sem az 1,5 milliós négyzetméterár-korlát, sem a 100–150 milliós árhatár. Ennek a folyamatnak, vagyis a lakáspiaci láncreakciónak az egyik nagy nyertese lehet az új építésű lakások piaca.”
Havi szinten Budapesten, Borsod-Abaúj-Zemplén és Heves vármegyében nőtt a tulajdonosok és ingatlanközvetítők által feladott hirdetések száma, mégpedig 39 százalékkal. Éves összehasonlításban Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye utcahosszal vezet a 71 százalékos bővülésével, utána következik Heves és Győr-Moson-Sopron, ahol 38, illetve 35 százalékkal nőtt a friss kínálat.
Csak a kínálatbővülés foghatja vissza a drágulás ütemét
A hirdetésfeladások növekvő számának köszönhetően szeptember végén már 135 ezer eladó lakóingatlanból választhattak a vevőjelöltek, ami 3 százalékkal meghaladja az augusztus végére jellemző 131 ezres szintet. Az országos kínálatban szeptember végére több mint 100 ezer eladó lakóingatlan-hirdetés felelt meg a 3 százalékos hitel feltételeinek, ami közel 3 ezerrel több, mint egy hónappal ezelőtt.
Budapesten az otthon startos ingatlanok száma közel 1000 darabbal nőtt egy hónap alatt, viszont az arányuk jóval alacsonyabb: a több mint 34 ezer eladó fővárosi lakóingatlanból 13 ezer teljesíti a feltételeket. Ugyanakkor szeptember végén közel 4 ezer hirdetésben kínáltak új építésű budapesti lakóingatlanokat, amelyek 21 százaléka megfelel az Otthon Start Program feltételeinek, ez az arány pedig növekedést jelent az augusztus végi 18 százalékhoz képest.
A budapesti otthon startos újlakás-hirdetések száma több mint 200 darabbal nőtt szeptember végére, mivel a fejlesztők már elkezdték értékesíteni azokat az új lakásokat, amelyeket 3 százalékos hitelre lehet megvásárolni. „Fontos látni, hogy a beruházók sok esetben csak típuslakásokat hirdetnek, tehát a tényleges kínálatbővülés a gyakorlatban ennél jóval nagyobb. Csak az elmúlt hetekben 5–10 ezer otthon startos új lakás építéséről érkezett bejelentés, és néhány nagyobb fejlesztő további 10 ezer új lakással áll startra készen, hogy piacra lépjen” – fogalmazott Balogh László.
A szakember a jövőről szólva azt mondta, az elkövetkező hónapokban a kereslet és a kínálat új egyensúlya lesz meghatározó abban, hogy a lakásárak milyen tempóban emelkednek tovább. Jelenleg ugyanis az intenzív kereslet miatt az árak növekvő pályán vannak, de a kínálat szeptemberben indult látványos bővülése lassíthatja az áremelkedést a lakáspiacon.
Tovább gyorsult az áremelkedés
Sokáig úgy tűnt, nehéz lesz fokozni az év első három hónapjában tapasztalt ingatlanpiaci boomot, ám 2025 harmadik negyedéve emelte a tétet. A nyáron bejelentett Otthon Start Program teljesen felforgatta a korábbi várakozásokat – derül ki zenga.hu teljes aktív hirdetésállományának adatai.
A program hatására az ingatlanérdeklődések száma nagyot emelkedett a júliustól szeptember végéig terjedő időszakban, az ingatlanhirdetési oldal több mint kétszer annyi ingatlanérdeklődést mért az egy évvel ezelőtti hasonló időszakhoz képest, míg az idei év második negyedévével összevetve is közel 40 százalékos volt az emelkedés.
A fokozódó kereslet az árakban is egyértelműen megjelent, hiszen az éves drágulás üteme tovább gyorsult. Míg az idei első negyedévben 7, a másodikban 13 százalékos volt az országos, éves áremelkedés, a harmadik negyedévben ugyanez már 18 százalékra emelkedett, Budapesten pedig ennél is nagyobb volt a növekedés. A fővárosban 24 százalékkal magasabbak most az árak, mint a tavalyi azonos negyedévben – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
Extrém kiugrás jellemzi Baranya megyét, aminek oka a korábbi alacsonyabb bázisérték és az összetételhatás is. A második helyen álló Budapestet szorosan követi Veszprém megye, ahol szintén 20 százalék feletti a drágulás mértéke, de ott inkább a kisebb településeken emelkedtek nagyot az árak, mivel a vármegyeszékhelyen, Veszprémben csak 9 százalék volt az éves áremelkedés.
Hol mennyibe kerül most egy négyzetméter?
Budapesten a júliust, augusztust és szeptembert is magában foglaló időszakban átlagosan 1,43 millió forintos négyzetméteráron kínálták az eladók az ingatlanokat, emellett a második helyen álló Somogy megye és a harmadik helyen álló Veszprém megye lépte még át kicsivel az 1 millió forintos négyzetméterárat. Utóbbi kettőben a Balaton-part kiemelkedően magas árazása játszotta a főszerepet, Somogy megye székhelyén, Kaposváron például csak 500 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A két sereghajtó ezúttal is Békés és Nógrád lett, 310–320 ezer forintos átlagos hirdetési négyzetméterárakkal.
Kilőttek az erzsébetvárosi árak
Budapestet kerületekre bontva azonnal látszik, hogy a VII. kerületben kiugró ütemben, egy év alatt több mint 35 százalékkal mentek feljebb az árak. „Ez részben köszönhető annak, hogy Erzsébetváros a befektetők és a saját célra vásárlók körében is népszerű, de nem kizárt, hogy a VI. kerületben a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás teljes betiltásának tavalyi belengetése – még a két évre szóló fővárosi moratórium kezdete előtt – is a VII. kerületbe terelte a befektetési céllal vásárlókat. A szomszédos VI. kerületben egyébként a budapesti átlagnál kisebb mértékű, 19 százalékos volt az éves drágulás” – mondta Futó Péter.
2025 harmadik negyedévére két olyan budapesti kerület van, ahol az átlagos hirdetési négyzetméterár meghaladja a 2 millió forintot: az V.-ben 2,19 millió, a XII.-ben 2,12 millió az átlag, az I.-ben pedig egy hajszállal marad el a 2 millió forinttól az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbb budapesti kerület továbbra is Soroksár, ahol 866 ezer forint egy átlagos lakás négyzetmétere.
„Egyelőre tehát nem látszik az olcsóbb területek felzárkózása, ami nem meglepő, hiszen az elmúlt egy év drágulásában nagy szerepe volt az erősebb befektetői érdeklődésnek, ami főleg Budapest belső, drágább kerületeit érintette” – mondta Futó Péter.
Mennyiért vásárolhatunk a megyeszékhelyeken?
A legdrágább megyeszékhely – öt budapesti kerületet megelőzve – Debrecen lett, ahol nemrég hivatalosan is megnyitott az évek óta épülő BMW-gyár. Az ország második legnépesebb városában 996 ezer forint az átlagos hirdetési négyzetméterár. Hajdú-Bihar megyeszékhelyét kicsivel lemaradva Szeged, Győr és Veszprém követi, 900–930 ezer forint közötti átlagokkal.
